南京楼市新政难改地产行业趋势

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8月11日，南京和苏州发布房市新政。此次新政基本符合预期，调控框架与今年3月25日沪深新政大体一致，仍聚焦于需求管理，核心着力点还是差别化信贷。维持对行业的“推荐”投资评级。

新政基本符合预期

南京楼市新政具体内容为：首次购房商贷首付25%（高淳、溧水20%）不变；首套房但有房贷记录首付30%不变；首套房贷已结清的家庭二套房首付由30%上调至35%；首套房贷未结清的家庭二套房首付由45%调整为50%（以上政策除高淳、溧水）。

苏州楼市新政具体内容为：1、非本市户籍居民购家庭首套房无限制，二套房须提供前两年内累计缴纳证明或社保1年的证明。2、首次置业首付比例维持20%，有贷款记录的首套房首付比例维持30%，已有一套房但没有贷款记录、已有一套房但贷款已结清的，再次购房商贷首付均维持30%；首套房贷未结清的家庭申请商贷购二套房，苏州市区（不含吴江区）首付由40%调整为50%；有两套及以上住房且房贷未结清的家庭，停止发放“三套”及以上房贷。3、拿地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上；全额土地出让金支付期限缩短为3个月；明确加大土地供给预期。两地新政均将于8月12日执行。

招商证券认为，此次南京、苏州房市新政基本符合预期，调控框架与今年“3·25”沪深新政大体一致，仍聚焦于需求管理，核心着力点还是差别化信贷；但苏州的政策内容更为丰富，不仅重启限购，还试图提高拿地门槛进而控制地价泡沫，并明确加大土地供给预期。

新政收紧边际不明显

边际影响并不大，更多的是预期管理。南京、苏州房市新政的出台时点是行业区域小周期高点附近（缩量之后），行业已经经历了二线补涨过程，出台时点更接近深圳，而非逆周期政策，即便没有这类政策出台，行业未来也会进入量价的调整区间。

从政策力度来讲，新政的收紧边际并不显著：南京二套房首付比例仅提高5个百分点；苏州二套房（首套未结清）首付提高10个百分点，限购也只限二套。此外，新发放贷款/住房成交额来看，即便是深圳这样的城市都小于50%，这意味着，更多的人没有或较少使用贷款，所以政策边际上的略收紧，对总量的实质影响不大，更多的是预期管理。从土地政策来看，开发商拿地杠杆将略有收紧，但长端利率下行背景以及去年以来地产商大规模融资将对冲此政策，并且将加大土地市场门槛，市场集中度将进一步提高；话说回来，目前强二线的核心问题是供给不足而非杠杆过高。

总而言之，政策会影响但很难改变行业趋势，周期自发的变化才是最重要的，未来6-12个月销量或许步入同比缩量区间，而价格略滞后，但绝对量价的变化仍相对稳定。

因资本市场玩的是边际，因此板块超额收益的最好区间或许要等到明年下半年（房地产板块超额收益的最佳时间段是行业衰退末端和复苏前端）——维持行业中周期（供需关系）至2019年的判断，下一波小周期的开启应该在明年下半年往后。

从行业估值水平来看，作为周期之母的地产板块2月份以来的调整以及相对行业配置比例的全市场倒数第三也即是对未来小周期下行的提前反映，更是前期这一波反弹最主要的原因，为什么这么说？地产板块先于周期而起，也先于周期而落，此前估值整体带来布局机会，而各方面积极因素的出现或者说因素的改善（通胀、长端利率、CDS、估值）是我们在一个多月前左侧提示反弹机会的原因，因整体边际出现改善，未来半年地产行业并非没有机会，而是机会要更加注重基本面的自下而上选股，小票仍要关注安全边际。

资源+业绩+高折价

板块方面，招商证券建议，自下而上选股关注“资源/业绩/估值”等角度，转型地产股需重视安全边际。基本面上，以“资源+业绩+高折价”为主线，关注蛇口、保利、侨城，以及华发、信达、首开、金融街、北京城建等。蓝筹首选招商蛇口，重申央企改革+资源+业绩共振逻辑；华发股份（业绩弹性最大）和信达地产（大集团小公司）市场定价偏差极大，均可左侧布局。此外，世联地产发力长租公寓，有望打开长期估值枷锁；南山控股不止是物流地产第一股，长期配置价值突出。

转型方面看，房地产基金主题首选嘉宝集团（核心标的），光大系已成为大股东。大健康主题首选苏宁环球（执行力最强标的之一），坚定布局医美和传媒，具备成为国内医美龙头的潜质，地产RNAV在200亿以上，市值300亿以下对应的转型溢价已不算高。

央企地产整合、央企改革主题方面，建议关注招商蛇口、南国置业；深圳地产国资整合主题，关注沙河股份。

（作者单位系招商证券研发中心）