佳源国际估值低潮中赴港上市

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对于这一家只在江苏省活动二三四线城市活动的上市公司来说，面临的除了资本市场估值难题之外，还有规模和发展的问题。

观点地产网 从年初的股市大跌以来近两个月，香港股市的起色并不大，内房股也处于一片估值低潮之中。

这期间，有人因估值低潮过低而选择回购或私有化，但也有人选择在此时赶考，显然此时赴港上市的佳源国际就属于后者。

此前融信开启了2016年内房股赴港IPO的大门，尽管最终成功上市，但香港发售部分的认购结果并不理想，但这并有搅扰到后继者跟随的脚步。

而佳源国际表现出了估值再低也要上市的决心，“我们上市的根本目的，是为了未来的发展，我们是在做好准备迎接发展高度的到来。”佳源国际主席沈天晴对观点地产新媒体如是称。

不过，对于这一家只在江苏省二三四线城市活动的公司来说，面临的除了资本市场估值难题之外，还有规模和发展的问题。

佳源国际手持多宗三四线物业，其中不乏商业物业。在三四线轰轰烈烈“去库存”的大背景下，佳源国际也面临着项目布局的调整。对此，佳源国际提出了要开拓珠三角的思路。

资本低潮赴港上市

2月25日下午，佳源国际控股有限公司在香港召开上市发布会，宣布将于3月8日在港交所主板上市，这也是2016年以来第二家在港交所上市的内地房地产企业。

据观点地产新媒体了解，佳源国际主要在江苏开发住宅综合体和商业综合体项目，其主要业务包括开发及销售住宅和商用物业，出租集团拥有或开发的商用物业。

目前，佳源国际在江苏共有19个物业开发项目，其中14个住宅，5个商业综合体，现已完成开发的共有8个，2014年全年销售额共计23.18亿元。

据官方介绍，截至2015年11月30日，佳源国际拥有土地储备约460万平方米，包括已竣工但仍未售出及持作物业投资的建筑面积约30万平方米、开发中建筑面积约200万平方米、持作未来开发的建筑面积约230万平方米。

佳源国际表示，这足以应付其未来三年的营运。

不过在目前香港资本市场大幅跳水的情况下赴港上市，佳源国际的算盘多少还是让人有些不解。

据观点地产新媒体了解，2016年初港股大跌，恒生指数一度在开年期间20天跌了3000多点，后市港股也并无较大上涨，一直处于低迷期。

房地产股更是在这轮下跌中受到重挫，多支内房股在经历去年年中的股价高峰之后半年来市值蒸发三至四成，部分市值蒸发近半。

与此同时，不少房地产企业也表示港股的估值过低，纷纷采取措施，如新世界中国再次启动私有化、碧桂园进行68亿港元回购等。

在港股低压时刻，佳源国际或将不可避免地面临着估值低和股份认购份额的问题。

其招股书显示，佳源国际首次公开发售股份将于2016年2月26日上午九时开始。本次佳源国际计划发售4.5亿股股份，其中国际发售4.05亿股，占本次拟发售股本比例的90%，在香港发售450万股，占本次拟发售总股本的10%。

每股股份发售价预计将不高于2.48港元及不低于1.49港元，若以中间价1.99港元每股计算，预计募集资金约8.349亿港元。

目前，佳源国际的认购情况尚未有结果，但上月12日，同样赴港上市的内房股融信中国公布首次IPO结果，国际发售录得适度超额认购，但香港公开发售仅获2.7%认购。

对此，佳源国际主席沈天晴坦言，现在香港资本市场确实对内房股的估值偏低。

但是，他解释选择在香港上市是为把佳源国际这个企业打造得更健康、更规范，并称：“我们上市的根本目的，是为了未来的发展，我们是在做好准备迎接发展高度的到来。”

三四线瓶颈与珠三角扩张

观点地产新媒体查询招股资料，按照佳源国际现有土储分布来看，南京市场约占11%，扬州0.8%，常州4.1%，泰兴50%，泰州7.4%，宿迁3.9%，泗阳22.6%。

从这一数据可以看到，除去南京之外，佳源国际有将近90%的业务都是在三四线城市，而这其中还有五个商业项目。

三四线库存高企这是不争的事实，尽管国家层面对房地产政策有了许多新的支持，但仍然避免不了房企的三四线利润瓶颈难题。

过去一年，不少港资房企、内地品牌房企都有“逃离三四线”的策略调整，佳源国际也在此际提出要开拓新的城市。

在招股书中，佳源国际表示将来会有13个不同的目标城市（广州、福州、武汉、长沙、南昌、南宁、济南、珠海、汕头、厦门、大连、深圳、重庆），其中珠三角是其发展的一个重心。

谈及珠三角过去一年，房价“涨涨涨”似乎是不可避免的话题。据相关数据显示，深圳在过去的2015年，全年商品房均价涨幅达到40%，全年均价3.37万元/平方米，月均价一度突破4万/平方米；珠海去年全年商品房均价涨幅20%，均价达1.4万元/平方米。

此外，房企在珠三角抢地方面也丝毫没有懈怠，造、高溢价土拍常有发生。撇开最热门的广州、深圳不说，近期东莞、佛山、珠海的几次土拍同样“不枉多让”。

而背后，站着的是扎堆的大型房企。除去本土深耕的恒大、碧桂园、保利、万科、中海等千亿品牌房企之外，还有华润、富力、时代、合生、华发等百亿级本土企业；近年来进驻的绿城、绿地、金融街(000402,股吧)、远洋等品牌房企也占据了一席之地。

因此，面临着拼财力、拼资历的珠三角，新兵佳源国际要在与以往不同的市场和不同的开发环境中生存，这似乎也是一件充满挑战的事情。

以下为佳源国际控股有限公司2016年港交所上市媒体发布会现场问答实录：

现场提问：现在有很多人说都说香港股市低估内地房企的市值，佳源为什么会选择在这个时候上市？

沈天晴（主席）：确实现在内地房企在香港上市，觉得整个估值不高。佳源在这个时候选择上市，是为把这个企业打造为发展更健康、更规范的一个企业，我们上市的根本目的，是为了未来的发展，我们是在做好准备迎接发展高度的到来。

现场提问：佳源的商业模式看上去就是传统的开发模式，未来在这方面会不会有其它的突破？

沈天晴：随着行业的发展，我们也在不断改变。我们现在已经在做互联网+，这是随着行业的发展在做的，我们一定紧跟时代的步伐，在时代的发展过程当中与时俱进。

现场提问：公司未来的开发布局是怎样的？

卓晓楠（行政总裁）：我们目前主要是在江苏发展项目，但是未来还有14个不同的目标城市。现在佳源国际控股的总部设在了香港，所以珠三角也是一个发展的重心。未来会通过并购或者是招拍挂的方式，增加我们的土地储备。

现场提问：现在佳源这个品牌是10年的一个特许权，那沈主席您的私人集团其它的业务里面也有房地产项目用佳源这个品牌吗？

沈天晴：我的非上市部分也用这个品牌，所以是上市部分和非上市部分一起用的，这样可以达到1+1>2的结果，这样对品牌的价值会更大。不过，对上市平台这边会倾注我大部分的精力或者全部的精力。

现场提问：如果是非上市部分和上市平台共用同一品牌，会不会有什么不利影响？

卓晓楠：我们上市这一块跟非上市这一块的划分是非常清晰的。上市这一块的目标城市都是非上市那一块不能进入的，不会产生竞争。如果非上市部分以后要出售业务的话，我们上市公司会有优先的购买权。

现场提问：佳源大多项目都在三四线城市，那在去库存方面有没有什么压力？

沈天晴：我认为三四线城市的库存量大是客观存在的，但是反过来现在国家已经看到了，也有大的政策引导，所以从这个意义上讲，我认为三四线城市的困难期就慢慢要过去了。

我们佳源是以市场为导向的，我们在每个城市做产品的时候，都很注意市场定位的精准，所以我们的库存量不是太大，我们的去化的表现是非常好的。