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从供给端看房地产调控的目标与方法

2017年03月13日来源:中国房地产报国内动态责任编辑:yuanmaolin

  近日公布的《政府工作报告》提出了要“加强房地产商场分类调控”,“房价上涨压力大的城市要合理添加住所用地”。上一年12月召开的中心经济工作会议对此有着更详细的论述,例如“进步住所用地份额,盘活城市搁置和低效土地”、“加速研讨树立符合国情、习惯商场规律的基础性准则和长效机制”等。《政府工作报告》和中心经济工作会议都强调了“供需联系、因城施策”的调控方针。


  长时间以来,不论是在房价过高的期间,仍是在房地产低迷的期间,咱们通常都选用需要调控,也即是经过按捺或推进需要来进行调控,成果是一、二线城市房价好像越调控越高。单一的需要调控只能使今日的需要成为明日的需要,是一种治标不治本的手法。需要调控是短期、详细的,能够马到成功,但并不能改动大众对房价上涨的预期,乃至有也许强化上涨预期。供应调控更侧重于中长时间,且有助于安稳大众预期。可是,这些年,在供应层面,国有建造用地供应面积呈逐年降低趋势,其间房地产用地面积降低更多。2013-2015年,房地产用地占供地面积的份额别离为27.4%、24.8%和22.5%。2016年,房地产用地占供地面积的份额为20.8%。在最近一轮房价迅速上涨的16个热门城市中,住所用地供应量削减的景象十分杰出,如厦门同比削减50%,上海削减48%,广州削减42%,北京削减31%。


  房地产调控疑问很杂乱,但首要仍是房价和房地产与经济开展的联系这两个方面。一方面,要避免房价过快上涨,另一方面,要将房地产对我国经济添加的贡献率坚持在必定水平。无论是按捺房价泡沫、防危险的方针,仍是坚持房地产商场平稳健康开展、推进经济添加的方针,都与供应密切相关,尤其是一、二线城市的土地供应要添加。


  榜首,完成房地产报价调控方针需要添加热门城市供应。


  《政府工作报告》和中心经济工作会议的精力都明晰地释放了注重供应端调控的信号。中心层面的方针是准确的、明晰的、一贯的。不少城市遵循了这一思路,如安徽本年对省内库存压力大的三、四线城市削减致使暂停住所用地的供应,而对房价较高的城市,则加大土地供应。


  但单个城市近期调控行动却令人不解。比方本年北京商品住所用地方案供应260公顷,较2016年的850公顷降低七成。这一商品房供地规划为五年来最低,2012-2016年北京商品房供地方案均匀也都超越850公顷,2014年则是1000公顷。如今如此大幅度地削减土地供应,怎么按捺房价上涨?别的有的城市也存在类似疑问。


  即便出于操控城市规划、推进区域协同开展的意图,也不该经过削减土地供应来完成,因为这样做几乎必然致使房价的上涨,反而进一步加重了区域分解和贫富差距,也会进步城市开展的本钱。在没有合理的别的措施合作的状况下,也许较难完成其初衷,值得方针制定者重视。


  还有一个疑问即是工业用地和住所用地的份额。在GDP考核压力下,地方政府倾向于多开展工业出资。北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比别离到达22%、32%和36%,而纽约只要3.9%,东京只要5.1%。纽约居住用地占比则为44%,东京更是高达73%,而我国的北京、广州和深圳这一份额别离仅为28%、29%和26%。住所用地份额过低是我国一、二线城市房价过高的主要原因之一。


  第二,需警觉供应缺乏致使房地产出资出现较大下滑的危险。


  与按捺资产泡沫同样主要的一个方针方针,是处理好房地产与经济开展的联系,将房地产对经济添加的贡献率坚持在合理的水平。美国房地产职业添加值占了GDP的12%,德国为10.9%,英国为13.0%,而我国现在为7.8%,所以我国房地产职业还有较大的开展空间,更何况咱们依然处在城镇化的进程傍边。从这一点动身,也不该大幅削减土地供应,更要避免房地产出资增速下滑。实际上,我们对本年经济添加最担心的即是房地产出资增速降低。房地产出资降低过多也不符合城镇化、改进居民生活、扩大内需的方向。


  当然,我本人对本年房地产出资依然持慎重偏达观的情绪。一是去库存效果显着,会催生房地产公司补库存需要。上一年12月,商品房待售面积同比增速为-3.2%,较2015年同期(15.6%)低18.8个百分点,其间住所待售面积自2016年8月以来负添加。二是上一年房地产出资增速全体处于历史较低水平,较2013-2015年均匀出资增速低4个百分点以上。三是楼市调控并未改变购房预期。据我国指数研讨院问卷调查的成果,调控措施出台后,近50%的购房者选择持续张望,待商场调整安稳后再思考入市;还有近30%正本没有购房方案的居民反而开端思考购房;只要13.2%的人因方针调控放弃了购房方案。四是政府在这次房地产调控中现已开端重视供应端的疑问,因而供应添加的也许性较大。


  第三,现在需重视房地产公司的财政危险。


  房地产公司的资产负债表健康与否,也会影响到调控能否完成预期方针。当时全方位的、自上而下的大力度调控,比方限购,乃至报价控制,也许对房地产公司造成较大压力,需要重视房地产公司所面对的危险。


  首要,房地产职业自身具有资本密集型和劳动密集型的双重特点,而当时劳动力本钱和资金本钱都在上行。加之房地产公司面对信贷缩短的约束,其融资本钱也许进一步进步。其次,地价节节攀升也对房地产公司造成了较大的压力。再者,报价控制也许会致使房地产公司惜售,使房地产公司的现金流承压,加重公司层面危险的积累。值得注意的是,尽管房价逐年上涨,房企的出售额也屡破新高,但房企的出售净利率却在逐年降低,从2011年的16.1%降低到2015年的10.0%,累计降低6.1个百分点。2016年前三季度,房地产职业净利率进一步降低到8.5%。当然,因为2016年全年房地产公司出售状况较好,危险在财政层面还没有表现,但不扫除将来面对较大财政压力的也许。尤其是中斗室企,也许面对较大压力。一起,房地产公司的吞并好像也在加速 ,也许构成职业独占,不利于房地产业的长时间健康开展。

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